中国房地产的发展历程：探索、深化

根据中国指数研究院报告预测，中国城镇居民住房面积随着房地产的发展，从人均6.7平方米预计上升至44.5平方米，极大地改善了人民生活水平。新中国的房地产，改善了人们的生活，但人民购房支出也随之急剧上涨，社会矛盾日益突出。我国的房地产发展大体可分为三个阶段：

01探索阶段

从新中国建立直到上世纪七十年代末，中国并未有真正的房地产业，因为建国后我国实行住房福利分配制，城镇中无人想买房，也无处买房，绝大部分人会在结婚后向单位申请排队分房，即使进入九十年代，北方商品化住房仍基本见不到踪迹，都是福利分配制。

实际上，早在1978年，  就首次提出允许私人建房或者私建公助，中国开始试水住房制度改革，理论研究界也开始提出住房商品化、土地产权等观点。而1980年往往被称作中国房地产发展的元年，这一年的4月，  提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品，从此开始了中国住房制度改革。随后的几年内在全国多个城市试点住房改革，从根本上动摇了根深蒂固的住房福利观念、等级观念和消费观念，但直到1987年深圳进行了中国改革开放以来土地的首次公开拍卖，1988年《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，这才标志着中国房地产行业正式开始进入商品化时代。房地产在南方蓬勃发展，但在北方并没有掀起多大波澜，国有经济占主体的北方人依旧是等着单位分房。那时影响分房的因素很多，如行业系统是否有钱盖房，系统内每个单位的重要性如何，单位内每个人的资格、关系等等，有很多不确定性。但是，住房是福利的概念在人们的思想中依然根深蒂固。

02深化阶段

1988年，国务院召开第一次全国住房制度改革工作会议，推出《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，随后的几年里，各地对住房制度进行了改革，有收获，也有失误。1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求，这一文件明确了房地产的作用。

这一阶段房地产在海南等南方省市一路高歌猛进，房地产公司数量急剧增多，房价猛然飙升，很多房地产公司赚到了第一桶金，第一次产生了房地产泡沫。1993年6月国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，一共16条严厉的整顿措施，让一路高歌猛进的房地产热戛然而止，全国房地产价格纷纷大跌。

03住房全面货币化阶段

在1997年席卷东南亚的金融风暴影响下，我国经济也受到极大影响，1998年政府开始救市，宣布全面停止福利分房，货币化分房方案正式启动。房地产市场开始回温，第一次房地产去库存正式开始，而这次，很多中国人赶上了最后一次分房，并且是福利房与商品房的结合体——房改房。

1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求稳步出售公有住房，俗称“房改房”，即城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革相关政策的规定，按照成本价或者标准价购买的原承租的公有住房。根据1998年的中央政策规定，所有单位的公房都要出售给职工，房改房出售在1999年达到了顶峰，自此福利房退出历史舞台。从此，中国房地产完全进入到商品化时代。进入新世纪，我国的房地产开始迎来新一轮的发展期，市场的供需关系失衡开始显现，房价上涨。贷款买房、按揭、公摊面积等新概念也日益普及。虽然政府也制定了很多保障措施，但是经济适用住房价格一直没有获得预想中的效果，住房逐渐变成了个人私有财产，此前沿袭多年的福利房逐渐被个人消费的商品房所取代。从2003年，房地产出现过热的苗头，政府开始制定调控措施，2005年后“国八条”和“国六条”相继出台。虽受2007年次贷危机影响，房价小幅回跌，但到2009年，房价止跌回升，当年全国房价增长率达到23%左右。在此后多年里政府政策在调控和救市之间来回转换，在不同阶段限购与去库存分别成为政府主要任务。而房价，尤其是大城市的房价上涨了几倍、十几倍、甚至几十倍，房地产业的作用受到诟病。房地产业是我国经济中重要的支柱产业，拉动了钢铁、家居、家电、金融等产业的发展，是我国经济发展的重要增长点，在改善民生方面也起到了巨大作用。绝大多数百姓告别了狭小逼仄的平房、筒子楼，搬进了独立、宽敞的单元楼，中国的住房开始了从瓦房、平房，到楼房、公寓、别墅的全新发展阶段，生活质量得到大幅度提升。但房地产发展中的弊端也绝不可忽视，投机成分过大，炒作过热，房价上扬过快，价格严重背离价值，工薪阶层买房、租房负担过重，都已对社会经济、人口增长、家庭稳定等方面产生极大的负面影响。为解决高房价与人民住房需求之间的矛盾，以 书记为核心中央提出要明确住房制度改革方向，以满足新市民的住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向。现在房产税已进入试点阶段，政府也不断出台政策确保房住不炒的概念得以贯彻，房地产业新的发展阶段即将到来。

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