燕郊

廊坊燕郊买房已付首付 当地出政策被限购无法过户

2017年11月10日来源:综合整理本地楼市责任编辑:tanmenglong

小编了解到某市民于2016-11月在廊坊燕郊经济开发区买了一套房本还没下来的房子,当时燕郊经济开发区还没有外地人三年社保的限购条件,当时首付50%,已经交付业主,但在今年九月初的时候本人所买房的中介公司都还还可以过户,九月五号中介打电话说十九大期间公司停止了办理业务,九月六号领取房本,导致无法过户。现在过户中介可以帮忙找关系,但是需要我们出钱,并且我们房子的业主也说他一个朋友已经出钱委托中介办理了过户手续。就是想咨询我们这种去年在没限购前已经付了首付等待房本的下来的情况,赶上限购无资格购买需要怎么解决。

小编给大家整理了一些材料得知有以下方法:

一、各方协商解除合同。

各方签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》其实都是民事合同。只要合同条款是各方真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应为有效合同。同样,各方也可以通过签订新的书面合同解除以上合同。如上面的例子,若老王与小李能协商好解除以上合同。小李就不用再支付后续的房款了,还可以向老王要回之前已经支付的定金。

二、通过诉讼解除合同。

由于限购政策力度空前,政府限制炒房的意图和决心非常明确。在这种氛围下,房屋出卖人是不愿意解除合同的,因为担心很难在短期内卖出好价格,另外准备卖房的人大都是急于变现的人。所以很多情况下出卖人是不愿协商解除的,怎么办?

面对这种情形只能通过法院诉讼来解除合同了。那么接下来的问题是:购房人能达到解除合同的目的吗?理由是什么呢?

(一)首付款比例提高或不能办理按揭贷款等因素,导致购房人没钱支付首付款的,可以要求解除合同。

根据现行有效法律及最高人民法院相关规定,对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,购房人确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,也就是没钱支付购房款的,购房人向法院请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,法院可以支持。例如以上案例中的小李就是因为首付款比例提高,没钱支付增加的购房首付款,购房人小李有权向法院请求解除合同,也会得到法院的支持。对房屋买卖合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,购房人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,法院一般不会支持;但购房人能证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,经审查其解除合同的理由成立的,法院可以判决解除合同。

(二)因限购政策的实施而无法办理房屋过户登记的有权解除合同。

房屋购房人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,购房人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,法院可以支持。

(三)房产中介有过错严重损害购房人利益的,房产中介应退款或赔偿损失。

房屋买卖双方确因房产中介的居间行为订立合同的,除合同另有约定外,一方当事人以宏观调控政策调整无法继续履行合同为由,请求解除居间合同并要求返还已支付的居间报酬的,法院一般不予支持。但约定的居间报酬确实过高,购房人请求适当酌减的,法院可以根据案件具体情况,根据公平原则减少。对于房产中介故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意促成买卖双方交易,导致房屋买卖合同无法履行,严重损害购房人利益的,房产中介要求购房人支付中介费的,不予支持;购房人要求房产中介赔偿损失的,法院将根据房产中介的过错程度裁判其向购房人赔偿相应的损失。

(四)房屋买卖双方为了少交税故意少算房价的行为不能成为合同全部无效的理由。

出卖人与购房人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,将房价少写,如实际房价为600万元,在网签合同中写成350万元,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力,合同其他条款继续有效。所以,出卖人或购房人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,法院不会支持。

 

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