房企版保卫财富:拿地并购谋扩张

经济观察报 记者 谢敏敏在资金充裕、的背景下，房企攻城掠地，在土地市场掀起多轮抢地潮，同时在并购市场主动出击，通过大鱼吃小鱼的方式保证后续经营。

截至9月19日，房企发债规模已经突破9600亿元，为2015年同期的三倍以上，这表明大多数房企现金流充裕。在这一情况下，公开招拍挂市场和并购市场均出现前所未有的盛况。

2016年毫无疑问是历史上数量最多的一年。中原地产研究中心统计数据显示，在8月出现46宗后，9月潮持续刷新历史记录，截至9月25日，全国已经出现了48宗(认定标准单宗地总价超过10亿，溢价率超过100%)，单宗地总价超过10亿的地块在9月也高达76宗，2016年全年超过10亿的地块高达401宗，溢价率超过100%的高价地高达209宗，均创造了历史记录。

并购市场同样动作不断。恒大、融创等房企先后发起多笔大型并购，大型房企均尝试通过并购的方式获取土地储备，央企之间的地产业务整合也进入快车道。高盛高华证券发布研究报告称，预计今年四季度至明年一季度前后，房地产行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。

房企抢地热情高涨，带来的直接后果是潮凶猛。

9月单月创纪录的48宗，从城市分布看，主要集中在济南、东莞、南京、合肥、苏州、无锡、郑州、上海等城市。数据显示，多个城市土地市场火爆，土地出让金超过500亿的城市已经多达10个。

二线城市成为2016年出现最多的区域，其中，合肥、南京和苏州依然是房企最热衷拿地的城市，很多区域地价超过房价。在刚刚过去的9月22日和23日，三地卖地总收入超过了千亿元。

9月22日-23日，苏州推出27宗地，总计吸金高达486亿，其中住宅与商住用地共18块，最高楼面价34782元/平方米，共诞生4宗，刷新了苏州4月土拍的纪录。此次土拍中的八块限价地块有七块因为超过了指导价10%，成为现房销售的项目。

其中，恒大豪掷97.96亿连拿三块地，楼面价均超过15000元/平方米;苏州相城区高铁新城商住地块的竞拍过程尤为激烈，经过超3个半的抢夺，新城控股以106.28亿缔造了苏州的新总价。

9月19日至9月22日，南京举行了为期四天的首次网络土地拍卖。南京此次供应的27幅地块中有20幅为住宅用地，且全都设置了最高限价，达到最高限价后，房企必须在9月23日通过摇号的方式决出最后的买家。最终，这20幅地块吸引到107家房企参与摇号，总成交价474.58亿元，最终仅有16家房企成功拿地，包括北京城建、新城、荣盛、福建融信等房企。

加上此前6幅非住宅类地块，南京此次土拍收入达到了574.25亿元(平均溢价率81.5%)，这一数字相当于去年全年土地收入772.3亿的74.4%。

经济观察报了解到，参与南京摇号拍地的107家房企，几乎囊括了国内现有的知名房企，包括万科、保利、金地、恒大、龙湖等。

据了解，江宁九龙湖G54地块有64家房企参与摇号，是本次摇号数量最多的一家，这也创下了一项全国纪录。“抱着全部试一试的心态，非常想拿下一块地，结果还是运气不好。”一报名参加了10幅地块摇号的房企内部人士对经济观察报说。这家房企在此次南京土拍中一无所获。

在南京摇号土拍之际，另外一个热点二线城市合肥也正在进行9月的最大一场土拍。当天，合肥11宗共1050.52亩地块全部成功出让，揽金168.82亿元，再次诞生3个单价，庐阳、新站、肥西、肥东四个区域楼面价最高纪录均被刷新。

其中，绿地集团拿下站区XZQTD207号地块，总价14.35亿元，溢价率高达307.89%，该地块成为新站区最新;首次进入肥东市场的万科耗资 48.8亿元拿下肥东FD16-12号地块，楼面价11249.94元/平米，溢价率230.40%;融创以1860万元/亩的价格拿下肥西[2016]13号地块，总价10.26亿元，楼面价12681.75元/平米，溢价率257.69%。

在对各地土地的拼抢后，房企土地成本不断走高。

中原地产研究中心8月份的统计数据显示，一线城市2016年住宅土地楼面价同比 2015年上涨了71.3%，二线城市涨幅更是达到了75.6%。楼面价上涨、溢价率也纷纷刷新历史纪录，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.51%，二线城市达到了60.77%。

“土地市场的恐慌已经全面出现，地价超过房价已经从2015年的一线城市开始蔓延到今年的二线城市。”中原地产首席分析师张大伟认为，全国在一二线城市出现潮的根本原因还是资金潮下的资产荒，导致房企拿地积极性大涨。

截至9月27日，年内拿地最积极的50大房企合计拿地为10039亿元，合计建筑面积为14001万平米，平均拿地成本为7169.8元/每平米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4761元/每平米，这意味着企业拿地平均成本增加高达51%。在2015年同期，50大房企拿地金额只有5932亿元，2016年同比上涨幅度高达69%。

其中，合计有35家房企拿地超过百亿元，在2015年同期只有19家。

“未来一年房价不涨超过50%，拿了的企业都将面临入市难题，成本压力将带来非常大的风险。”张大伟提醒道。

并购潮

除了在公开市场积极拿地，房企也寻求通过并购的方式扩大土地储备。

这其中的代表性房企是融创，这家公司目前2/3的土地储备来源于并购市场。2015年以来，融创成功并购了中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联、莱蒙国际、烟台海基置业等公司的项目，将规模扩展到成都、济南、西安、南京、武汉及海南万宁等二线城市。

9月19日，融创宣布与联想控股旗下的融科智地签订购买协议。根据协议，融创拟收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权，这些目标公司主要拥有42个物业项目的权益，总代价约137.88亿元。

恒大也在并购市场尝到了甜头。2015年10月19日，恒大宣布以70亿港元的价格从华人置业、中渝置地、信和置业三方收购重庆超级大盘御龙天峰。之前，恒大地产分别以16亿元人民币、69.68港元和65亿港元的代价在武汉、重庆和成都收购项目。

2015年12月初，恒大再次宣布以135亿元人民币收购新世界位于武汉、海口等地的四个项目，12月29日，新世界再次出售北京、上海等地的五个项目予恒大，成交金额204亿元人民币。通过上述两次交易，恒大新增总建筑面积逾1200万平方米。

据统计，2015年以来恒大从新世界、周大福、中渝置地、华人置业等房企手中收购项目共计15个，总投入高达602亿元。

央企之间的地产业务并购也时有发生。今年3月，中海宣布，收购中信股份在中国住宅地产项目中的权益，最终对价金额预计为人民币310亿元。近日，中海外发展有限公司发布公告称，针对中信集团物业组合的收购事项已经完成。中海的土地储备规模借此得以大幅提高。

9月6日，中航工业宣布将房地产业务全部划转保利集团，涉及房地产项目约70个左右。

值得一提的是，房企的并购方式发生了变化。此前，多数房企倾向于并购小的项目公司，但今年以来，“买地不如买上市公司股权”的思路让不少房企跃跃欲试。

中信证券分析师陈聪表示，不断给房地产资产增添风险，土地市场和地产债市场的泡沫远大于地产股可能存在的泡沫，从而挤压出一些有产业背景的资金考虑投资地产股。

恒大在该领域最有发言权。接连举牌廊坊发展，控股浙江省属国企嘉凯城，耗资145.7亿元大手笔买入万科股票，恒大在资本市场的运作颇为瞩目。

9月21日晚间，融创发布公告，宣布拟通过定增入股金科地产，申请认购9.07亿股金科股份已获接纳，认购价为每股金科股份4.41元，集团就认购事项应付总代价约为40亿元。认购完成后，融创占金科扩大后股的16.96%，成为后者第二大股东。